图片6

1． 共享办公空间需要在中国的文化语境下进行模式重塑。

需求是一个经济问题，更是一个文化问题，不同的文化将导致对共享办公空间的迥异需求。中国市场在经济结构、社会结构和商业环境方面都有自己的特殊性，作为移植自海外的新兴业态，共享办公空间脱胎于国外成熟的创业氛围，因此需要在本土的文化语境下对其发展模式进行重塑。同全球其他地区自由职业者为主不同，亚洲共享办公空间的主要用户为团队雇员，而且中国的创业项目更多的是以团队为单位，较注重办公私密性，共享办公“资源共享”的理念如何同创业办公的独立环境有机融合，是首要解决的问题。此外，资源共享可能带来的办公空间商业机密泄露、重要文件和财产丢失，与服务场所的跨界合作可能带来的安全隐患也是不得不考虑的问题。

2．租赁成本存在失控风险。

近年来，国内一二线城市楼市持续火爆，办公楼盘业主逐年提高租金的意愿较强。在这样的背景下，为维持已有项目的持续运营和新项目的拓展布局，如何对租赁成本进行有效管控，提高自身的议价能力，是共享办公行业特别是轻资产模式运营的共享办公平台企业面临的主要风险和难题。目前，已经有一些企业在尝试“非业主直租”的拿地模式，但共享办公企业本身贷款和再融资都较为困难，未来能否成功推广尚需时日考察。事实上，由于大部分坐落于城市中央的商务区，共享办公空间仍然面临着传统写字楼和商务中心的激烈竞争，普通初创企业和创业团队若无资金扶持，入驻共享办公空间成本已然十分高昂。

3．尚未找到可持续的商业模式。

对于目前国内的绝大多数共享办公企业来说，90%以上的收入来自租金，政府资金支持为辅，这使得这种新兴业态的存亡极端依赖于租客的入驻率。据业内人士估计，一个典型的共享办公项目要想达到盈亏平衡，必须保证在开业后 3 个月内入驻率超过60%。而优客工场目前全部开业项目的平均入驻率刚好是 60%。也就是说，目前国内几乎所有共享办公项目均处于亏损状态。而对于以失败率极高的创业企业作为主要客户的国内共享办公企业来说，如何实现企业整体运营活动的盈利和商业模式的可持续发展，是整个行业面临的共性问题。目前，一些企业正朝着优化生态圈环境、获取多元化收入来源的方向进行有益尝试，如销售基于 SaaS 理念的办公空间管理系统，建立电商平台、大数据平台和企业征信平台以实现流量变现等; 还有一些企业看好将孵化器和创业加速器功能嵌入，从跟投优质创业项目获取投资收益等，这些模式能否成功有待实践进一步检验。

4．客户黏性不够，招商成本较高。

持续招租和客户黏性低几乎是目前所有正在运营的共享办公空间都要面对的棘手问题。据不完全统计，共享办公空间的租户换手率较高，平均租期仅为 6～7 个月，而 60%～70%的租户均来自中介渠道，共享办公企业需要为此支付高额的招商中介费。加之鼓励双创大环境下，免费孵化器、众创空间较多，创业企业生存率不高，而被寄予厚望的投融资对接、合作资源对接等高阶服务其实仅适用于小部分创业公司。如何回归共享办公空间的本质，在深耕企业基础及高频次服务的基础上提升入驻企业的依赖度，国内共享办公企业还有较长的路要走。

5．运营人才缺乏，服务网络尚未形成。由于直击创业痛点且能够享受政策红利，共享办公行业在国内以罕见的速度和复制模式迅速扩张，同运营面积极速增长不相匹配的是，概念的泛化、运营商能力的良莠不齐和行业标准的缺失，共享办公空间的小、散、乱，独立且不互通的空间散落在各地，达到规模经济所需的服务网络尚未形成。由于共享办公企业在一开始就标榜为互联网平台企业，目标是以空间提供为载体，重点提供资源对接服务，这对企业的运维筹措、资源嫁接和系统服务能力提出了很高的要求。创客发起的共享办公平台专注于技术开发，运营组织模式简单，缺少对资源、资本、团队等的整体规划和顶层设计; 地产商发起的空间则不了解客户需求、缺少培育社区的专业知识———成熟的运营团队和专业运营人员短缺，制约着行业的健康发展。

6．部分项目存在一定的政策风险。

除了一些承租现成产权范围清晰的写字楼再分割转租的共享办公项目之外，还有一些是利用旧厂房、空置的商业设施等闲置物业改造而成的共享办公空间，其中工业用地的使用性质改变也让部分项目面临着较大的违规风险，而入驻企业也会因土地属性不符合国家规定而陷入无法注册的窘境。在目前的政策体系中，除了中关村国家自主创业示范区这样的“特区”，非商业用途场所改造后用作商业用途存在较大的政策风险，比如《北京市市场主体住所( 经营场所) 登记管理若干规定》中虽然明确，科技及文化创意企业符合《经营活动类别与房屋权属证件记载用途对照目录》规定的，可予办理登记; 但由于该目录的制定主体是规划、住房城乡建设和国土等部门，这意味着房屋权属证件与经营活动不对应，就将承担相应的法律责任。再比如，颇为流行的共享居住模式，就存在着同现有商事制度冲突的问题。目前大部分地方虽允许将居民住宅登记为经营场所，但实际操作中，提供利害关系业主的同意证明文件对于公司和个人是个劳心费力且难以企及的事情; 虽然也有部分地方有条件放开了住宅经商的登记条件，如陕西、重庆等地区规定从事特定行业(如创意、设计、电子商务、无实体店铺的网络交易服务等) 的企业不需出具业委会同意，但对于绝大多数共享办公企业来说，在目前的政策框架下，共享居住商业模式的落地是一个颇费思量的问题。再者，共享办公空间的身份认定依然不明确，虽然国内绝大多数共享办公空间都具备孵化器、创客空间等双创功能，但其脱胎于商业房地产的行业属性决定了其在享受政府相关优惠政策上的尴尬地位。虽然一些企业通过向双创企业借用牌照的形式实际上享受到了中央和地方的优惠政策，即便不考虑其产生的牌照费用问题，其所形成的行业间的不公平竞争环境也将长期阻碍整个行业的健康有序发展。